Você alugou seu imóvel em Porto Alegre, fez um contrato de 30 meses, mas, de repente, seus planos mudaram. Seja porque um filho vai casar e precisa da casa, ou porque você recebeu uma proposta de venda irrecusável.
A pergunta que não quer calar é: “Eu, como dono, posso pedir o imóvel de volta antes do contrato terminar?”
Se você pesquisar na internet ou ouvir conselhos de amigos, vai encontrar muita informação errada. Como advogada especialista em Direito Imobiliário, estou aqui para esclarecer o que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) realmente diz sobre isso.
A resposta curta é: Em regra, NÃO. O locador não pode reaver o imóvel durante o prazo determinado. Mas existem exceções importantes que você precisa conhecer.
A Regra de Ouro: O contrato deve ser cumprido
O Artigo 4º da Lei do Inquilinato é muito claro e protege a moradia do inquilino. Ele diz que:
“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.”
Isso significa que, se você assinou um contrato de 12 ou 30 meses, você se comprometeu a ceder o imóvel por aquele tempo. Mesmo que você queira pagar a multa rescisória, o inquilino não é obrigado a sair apenas pela vontade do dono.
Diferente do inquilino (que pode sair a qualquer momento pagando a multa), o proprietário fica “preso” ao prazo estipulado.
As Exceções: Quando é possível pedir o imóvel?
Apesar da rigidez da lei, existem situações específicas onde a retomada do imóvel é permitida, mesmo antes do fim do contrato. Veja se o seu caso se encaixa:
1. Acordo Mútuo (Distrato)
É a saída mais pacífica. Se proprietário e inquilino conversarem e chegarem a um consenso, o contrato pode ser encerrado a qualquer momento. Tudo deve ser formalizado por escrito em um Termo de Distrato.
2. Infração Legal ou Contratual
Se o inquilino descumprir o contrato, o proprietário pode pedir o despejo imediato. Exemplos comuns em Porto Alegre:
- Falta de pagamento do aluguel ou condomínio.
- Realizar obras sem autorização que abalem a estrutura.
- Mudar a destinação do imóvel (alugou para morar e transformou em comércio).
- Desrespeito grave às normas do condomínio (comportamento antissocial).
3. Reparos Urgentes (Poder Público)
Se o imóvel precisar de obras urgentes determinadas pelo Poder Público (Prefeitura ou Defesa Civil) que não possam ser realizadas com o inquilino dentro, ou se ele se recusar a permiti-las, o contrato pode ser desfeito.
“Mas e se eu quiser vender o imóvel?”
Esse é o maior mito do mercado imobiliário. Vender o imóvel não quebra o contrato de locação automaticamente.
Se você vender a casa durante o contrato, o inquilino tem o Direito de Preferência (ele tem que ter a chance de comprar pelo mesmo valor). Se ele não comprar e você vender para terceiros, o novo dono terá que respeitar o prazo do contrato apenas se o contrato tiver uma “Cláusula de Vigência” e estiver averbado na matrícula do imóvel.
Caso contrário, o novo proprietário terá 90 dias para pedir o imóvel. Mas perceba: quem pede é o novo dono, não você.
Cuidado com o “Uso Próprio”
Muitos proprietários acham que podem pedir o imóvel a qualquer momento alegando “uso próprio” (para morar). Atenção: O pedido para uso próprio geralmente só é válido em contratos que já estão vigorando por prazo indeterminado (quando o prazo original já venceu e ninguém falou nada) ou em contratos menores de 30 meses que chegaram ao fim.
Durante a vigência do prazo fixo, nem mesmo a necessidade de uso próprio autoriza a retomada forçada.
Conclusão: Não tente agir por conta própria
Tentar forçar a saída do inquilino trocando fechaduras, cortando luz ou fazendo ameaças é crime e gera dever de indenizar (danos morais).
Se você precisa retomar seu imóvel em Porto Alegre, o caminho seguro é a negociação ou a análise minuciosa do contrato para encontrar brechas legais (infrações do inquilino).
Não tome atitudes precipitadas. Uma análise jurídica do seu contrato pode economizar milhares de reais em processos futuros.
